Comment l’estimation est calculée

Le calculateur compare votre bien à des locations de vacances comparables dans la vallée de Chamonix et ses environs, à partir de leurs résultats de réservation sur les douze derniers mois civils complets. Il procède en quatre étapes.

1. Trouver des biens comparables. Il retient les biens les plus proches ayant un historique de réservations, jusqu’à dix. Les biens plus proches du vôtre comptent davantage, tout comme les biens de taille similaire.
2. Ajuster selon la taille et les équipements. Le revenu est ramené au nombre de voyageurs que vous indiquez. Le type de bien (appartement, maison ou chalet) et les équipements (piscine, jacuzzi, sauna, parking) appliquent de petits ajustements fixes. Ce sont des hypothèses, pas des écarts mesurés.
3. Calculer le revenu net. Les nuits réservées et les prix proviennent de réservations réelles. Les commissions des plateformes (comme les frais hôte d’Airbnb et la commission de Booking.com) et une commission de gestion de 15 % sont déduites. Les nuits bloquées par un propriétaire ne sont pas comptées comme des nuits invendues.
4. Afficher une fourchette. Le chiffre principal est le résultat médian des biens comparables, pondéré par la proximité et la taille. Les chiffres bas et haut correspondent au premier et au troisième quartile (25e et 75e centiles) de ces résultats.

Le niveau de fiabilité (élevée, moyenne ou faible) dépend du nombre de biens comparables proches du vôtre. Loin de la vallée, ou avec trop peu de biens comparables, le calculateur ne donne pas d’estimation. Même avec une fiabilité élevée, un bien peut rapporter nettement plus ou moins que l’estimation : utilisez-la pour comparer des options, pas comme une prévision.

Les coûts qui ne sont pas dans l’estimation

L’estimation est nette des seules commissions des plateformes et de la commission de gestion. Ces coûts s’y ajoutent et dépendent de votre bien et de vos choix :

• Ménage et linge entre les séjours. La part que vous récupérez grâce à des frais de ménage dépend de votre politique de prix.
• Charges, assurance et entretien, y compris les consommables et les réparations.
• Ameublement et équipement pour préparer le bien, puis leur renouvellement.
• Taxe de séjour. Elle est payée par les voyageurs, mais elle doit être collectée et déclarée correctement. Dans la vallée de Chamonix en 2026, un hébergement non classé paie 5 % du prix hors taxe par personne et par nuit, plafonné à 4,90 € (tarifs 2026 de la vallée). Des exonérations existent, par exemple pour les mineurs. Saint-Gervais fixe ses propres tarifs (portail de la taxe de séjour de Saint-Gervais).
• Impôt sur le revenu. Les meublés de tourisme restent au régime micro-BIC tant que le chiffre d’affaires annuel est sous un plafond. Pour les revenus perçus en 2025, le plafond est de 15 000 € pour les meublés non classés et de 77 700 € pour les meublés classés, avec un abattement forfaitaire de 30 % et 50 %. Pour les revenus perçus en 2026, le plafond des meublés classés est de 83 600 €. Au-delà, vous déclarez au régime réel (Service-Public). Les règles fiscales évoluent et dépendent de votre situation : demandez conseil à un comptable.
• Enregistrement et autorisation. Dans la vallée, il faut un numéro d’enregistrement et, selon votre bien, une autorisation de changement d’usage pour louer en courte durée. Lisez les règles expliquées dans notre article sur Airbnb à Chamonix.

Les effets de saison

Dans une vallée de montagne, les revenus ne sont pas répartis de façon régulière sur l’année. Le graphique du calculateur les montre mois par mois, à partir des réservations des biens comparables. Quelques points à garder en tête pour choisir vos mois :

• Hiver et été. Utilisez les préréglages hiver et été pour voir ce que chaque saison apporte à des biens comme le vôtre, puis testez d’autres combinaisons de mois.
• Entre les saisons. Les remontées mécaniques et les activités suivent des calendriers fixes. En 2026, par exemple, le Tramway du Mont-Blanc est indiqué fermé du 28 septembre au 11 décembre, et le téléphérique de Bellevue et la télécabine de Prarion aux Houches jusqu’au 18 décembre (office de tourisme de Chamonix : Tramway du Mont-Blanc, téléphérique de Bellevue). Regardez les barres mensuelles pour comparer ces mois.
• Météo et enneigement. L’enneigement et la météo font varier la demande d’une année à l’autre, et une année passée ne prédit pas la suivante.
• Votre calendrier et vos tarifs. Les semaines que vous gardez pour vous ne peuvent pas être vendues, et vos prix et vos avis influencent vos résultats. Plus vous ouvrez de mois à la location, plus le chiffre annuel est élevé.

Pour comparer la location courte et longue durée, lisez Location courte ou longue durée à Chamonix : que choisir ?. Pour l’angle investissement, voyez Est-ce rentable d’investir à Chamonix avec une gestion de location de vacances ?. Pour savoir comment nous pouvons gérer votre bien, consultez nos services ou utilisez le bouton ci-dessus pour demander une estimation.

Sources

• Tarifs 2026 de la taxe de séjour de la vallée de Chamonix (délibération 2025.00067)
• Portail de la taxe de séjour de Saint-Gervais
• Service-Public : mettre son logement en location, les règles évoluent en 2026
• Office de tourisme de Chamonix, dates d’ouverture des remontées : Tramway du Mont-Blanc, téléphérique de Bellevue

Cette page donne des informations générales et une estimation, pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Les dates d’ouverture et les taux de taxe peuvent changer : vérifiez les sources.